다주택 양도세 중과 | 부동산을 여러 채 보유하신 분들이 매도(양도)를 고민할 때 가장 먼저 부딪히는 단어가 ‘중과’입니다. 세율이 한 번에 튀고, 장기보유특별공제(장특공) 적용이 제한되는 구간도 생기며, 무엇보다 “내가 지금 중과 대상이 맞나?”를 판정하는 과정이 복잡해지기 때문입니다.
다만 이 글은 개별 세금을 확정해 드리는 글이 아닙니다. 양도소득세는 보유 형태·지역·시점·거주 요건 등 사실관계에 따라 갈림길이 많아, 최종 계산은 홈택스 모의계산 또는 세무 전문가 검토가 필요합니다. 저는 2026년 2월 기준 공개된 정부 브리핑과 국세청 안내를 바탕으로, 실무에서 “사고를 줄이는 구조”를 정리해 드리겠습니다.
1) 지금(2026년 2월) 가장 중요한 일정: “5월 9일”과 경과규정
핵심은 하나입니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 2026년 5월 9일로 반복해서 언급되고, 공식 채널에도 종료 시점이 명시되어 있다는 점입니다.
또한 보도 흐름에서는 “5월 9일까지 계약을 완료한 조정대상지역 거래”에 대해 잔금·등기 기간을 3~6개월 범위로 두는 보완책이 논의됐다고 알려졌습니다.
다만 이 “3~6개월”은 최종 경과규정 문구(시행령/고시/해석)에 따라 달라질 수 있습니다. 정확 적용 요건은 최종 발표본을 확인하셔야 하고, 계약서 특약(잔금일 변경, 등기 지연, 위약 조항)까지 같이 보셔야 안전합니다.
2) 다주택 양도세 중과가 적용되는 기본 조건(핵심만)
중과는 보통 아래 세 가지가 겹칠 때 문제로 등장합니다.
- 세대 기준으로 2주택·3주택 이상에 해당
- 양도하는 주택이 양도 시점에 ‘조정대상지역’에 해당
- 유예·예외·경과규정에 해당하지 않음
여기서 “주택 수”는 단순히 등기된 아파트 몇 채만 세는 방식이 아니라, 케이스에 따라 분양권·입주권 등 권리까지 함께 검토해야 판정이 안정적입니다(구체 포함/예외는 사안별로 갈립니다). 관련 기준과 해석은 국세청 법령정보시스템 질의회신에도 축적돼 있습니다.
3) 세율 구조: 기본세율(누진) + 가산세율(+20%p / +30%p)의 의미
국세청이 공개한 ‘양도소득세 세율 변동 연혁표’에는 다주택자 중과세율 구조가 정리돼 있습니다. 조정대상지역에서 2주택은 기본세율+20%p, 3주택 이상은 +30%p가 대표적인 구조로 안내됩니다.
추가로 보유기간이 2년 미만인 경우 60%·70% 단일세율(단기양도) 구간이 있어, “기본세율+가산”과 “단기 단일세율”이 경합하면 큰 세액을 적용하는 형태로 설명됩니다.
뉴스에서는 지방소득세(양도세의 10%)까지 합산해 **최고 수준의 실효세율 예시(82.5%)**가 언급되기도 합니다.
4) 장특공(장기보유특별공제) 배제: 체감 세금이 커지는 진짜 이유
사람들이 중과를 특히 무서워하는 이유는 ‘세율 상승’만이 아닙니다. 유예가 끝나면 중과 대상 주택에는 장기보유특별공제 적용이 배제/제한될 수 있다는 점이 함께 거론되기 때문입니다.
장특공은 양도차익에서 공제되는 구조라서, 공제가 막히면 과세표준이 커지고 누진 구조에서 세액이 급상승하는 경우가 생깁니다.
5) “양도일 기준”을 놓치면 일정 관리가 무너집니다
실무에서 가장 흔한 착각은 “계약서 날짜만 맞추면 된다”입니다. 하지만 양도세는 통상 잔금일 또는 소유권 이전 등기일을 기준으로 판단되는 구조로 설명되는 경우가 많아(사안별 예외·다툼 가능), 일정 관리가 매우 중요합니다.
최근 ‘계약일 기준 경과조치’가 논의되는 것도, 잔금·등기 스케줄 때문에 시장 혼란이 생길 수 있기 때문입니다.
6) 1세대 1주택 비과세와 연결해서 ‘정리 시나리오’를 짜야 합니다
다주택자라도 정리(매도) 과정에서 마지막 한 채가 남는 순간에는 1세대 1주택 비과세 요건이 승부처가 됩니다.
국세청 안내에는 1세대 1주택 고가주택의 경우 ‘12억원 초과분’에 대해서만 과세하는 계산 구조가 명시돼 있습니다.
또 조정대상지역에서 취득한 1세대 1주택은 보유요건 외에 2년 거주요건이 문제 되는 사례가 질의회신으로 확인됩니다.
즉, “중과가 무서워서 급하게 팔았는데” 마지막 1주택 비과세 요건(보유·거주)을 놓치면 전체 전략이 틀어질 수 있습니다.
7) 실무 체크리스트: 매도 전에 이것만은 꼭 확인하세요
아래 체크리스트는 다주택 양도세 중과 여부를 빠르게 스크리닝하기 위한 용도입니다. 체크가 많을수록, 실제 세액은 반드시 시뮬레이션을 권합니다.
- 양도 대상 주택이 양도 시점에 조정대상지역인가?
- ‘세대 기준’ 주택 수가 2주택/3주택 이상으로 판정되는가?
- 분양권/입주권/상속주택/농어촌주택 등 주택 수 예외·포함 이슈가 있는가?
- 보유기간이 2년 미만인가? (60%·70% 단일세율 경합 가능)
- 중과 적용 시 장특공 배제/제한이 걸리는가?
- 양도일(잔금일/등기일) 기준으로 2026-05-09 전후가 갈리는가?
- 5월 9일 계약분 경과조치(잔금·등기 유예) 요건을 충족할 수 있는가?
- 마지막 1주택이 남는 경우 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주)을 충족하는가?
8) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 다주택 양도세 중과는 전국 어디서나 적용되나요?
A. 보통 ‘조정대상지역’ 여부가 큰 분기점입니다. 같은 2주택이라도 일반지역이면 기본세율 구조로 가는 경우가 있어, 먼저 ‘양도 시점의 지역 지정’을 확인하셔야 합니다.
Q2. 2주택이면 무조건 +20%p가 붙나요?
A. 조정대상지역·유예 종료 여부·보유기간(단기양도 단일세율 경합) 등에 따라 달라질 수 있습니다. 국세청 세율 안내에는 “큰 세액 적용” 같은 경합 규정이 같이 안내되어 있어 단순화하기 어렵습니다.
Q3. 5월 9일 전에 계약만 하면 안전한가요?
A. 현재 공개된 브리핑/보도에서는 ‘계약일 기준으로 잔금·등기 기간을 3~6개월 허용’ 취지의 보완책이 논의됐다고 나옵니다. 다만 최종 경과규정 문구가 확정되는 것이 중요합니다.
Q4. 장특공이 “완전히” 막히나요?
A. 중과 적용 구간에서 장특공 배제·제한이 함께 논의/적용되어 왔습니다. 적용 범위는 법령·유예 여부에 따라 달라질 수 있어, 해당 시점의 최신 규정을 확인하셔야 합니다.
Q5. 인터넷 계산기 숫자를 그대로 믿어도 되나요?
A. 양도세는 필요경비·취득가액 증빙·리모델링 비용·장특공·비과세·감면 등 변수가 많습니다. ‘대략’은 유용하지만, 매도 의사결정 단계에서는 모의계산/전문가 검토로 확정하는 게 안전합니다.
9) 결론: “정책 일정(5월 9일) + 양도일 기준 + 주택 수” 세 가지만 잡으면 절반은 끝납니다
정리하면, 다주택 양도세 중과를 어렵게 만드는 요소는 ‘세율’보다도 판정 요소입니다.
- 2026년 5월 9일 전후로 유예가 갈리고,
- 세금 기준일은 계약일이 아니라 양도일(잔금/등기) 쪽으로 설명되는 경우가 많고,
- 주택 수 산정에 권리·예외가 끼어들면서 “나는 2주택이 맞나?”부터 흔들립니다.
그래서 매도 시점이 가까울수록, “상담부터”가 아니라 체크리스트로 사실관계부터 정리해 두시는 게 현실적으로 가장 빠르고 안전합니다. 그래야 상담도 빨라지고, 계약 리스크(잔금일 변경·특약)도 줄어듭니다.