등기부등본 3분 읽는 법(근저당/가압류/임차권)
들어가기 전에: 이 글의 범위(솔직히 말씀드립니다)
이 글은 “등기부등본을 처음 보는 분”이 계약 전 3분 안에 위험 신호를 걸러내는 실전 가이드입니다. 다만 등기부등본만으로 100% 안전을 보장할 수는 없습니다. 경매로 넘어갔을 때 낙찰가, 선순위 권리, 점유관계, 임대차관계, 세금 체납 등 변수가 많기 때문입니다.
따라서 이 글은 법률 자문이 아니라, 체크 순서와 해석 포인트를 정리한 실무형 안내로 봐주시면 좋겠습니다. 특정 케이스의 “된다/안 된다” 결론이 필요하시면 반드시 공인중개사·법무사·변호사 상담을 병행하시는 편이 안전합니다.
등기부등본 구조 30초 요약: 표제부·갑구·을구만 기억하세요
등기부등본 읽는 법은 ‘용어 암기’보다 ‘위치 기억’이 먼저입니다.
- 표제부: 부동산의 신분증(주소/동·호/면적/종류)
- 갑구: 소유권 파트(소유자, 가압류·압류·가처분·경매 등)
- 을구: 담보/임차 파트(근저당권, 전세권, 임차권등기 등)
오늘 목표는 딱 하나입니다. 등기부등본 3분 읽는 법 기준으로 “계약해도 되는 매물인지 1차 컷”을 하는 겁니다.
0) 준비 10초: 발급 옵션을 이렇게 고르시면 실수가 줄어듭니다
- **‘전부’ + ‘말소사항 포함’**으로 뽑으시는 걸 권합니다.
말소된 근저당/가압류가 과거에 반복됐던 집은, 당장 위험이 없더라도 추가 확인을 하게 되는 경우가 많습니다. - 발급(열람) 날짜/시간을 저장해 두세요. 계약 당일에도 최신본 재확인이 기본입니다.
- 계약서에 붙일 용도라면 “열람”보다 “발급”을 쓰는 곳도 있습니다. 기관/업무마다 요구가 다를 수 있어, 이 부분은 제가 “무조건 이게 정답”이라고 단정하긴 어렵습니다.
1분 차: 표제부에서 ‘주소 불일치’부터 바로 컷
표제부는 생각보다 중요합니다. 등기부등본에서 주소가 조금이라도 다르면 “내가 보고 있는 집”이 아닌 물건일 수 있습니다.
체크 포인트는 3개입니다.
- 도로명/지번, 동·호가 계약 대상과 완전 일치하는지
- **집합건물(아파트/오피스텔)**인지, 전용면적/대지권이 계약서·중개대상물설명서와 맞는지
- 다가구/다세대처럼 헷갈리는 유형이면 “호수/세대”가 정확히 적혀 있는지
여기서 1개라도 찜찜하면, 등기부등본을 더 읽기 전에 중개사에게 물건 특정부터 다시 요청하시는 편이 안전합니다. 이 단계는 **등기부등본 3분 읽는 법(근저당/가압류/임차권)**에서 가장 쉬운데 가장 많이 놓치는 부분입니다.
2분 차: 갑구 핵심 3가지(가압류/압류/가처분·경매)
갑구는 ‘집주인 문제’가 찍히는 곳입니다. 소유권 자체가 흔들리면 임차보증금도 같이 흔들릴 수 있습니다.
(1) 소유자 일치 여부: 이름만 보지 말고 “지분/공유”도 보세요
- 계약 상대(임대인/매도인)와 등기부 소유자가 같은지 확인합니다.
- **공동명의(공유)**면 지분이 표시되는 경우가 있고, 계약·특약이 더 복잡해질 수 있습니다. 이건 케이스마다 필요한 서류/동의 범위가 달라서, 제 답만으로 확정하기 어렵고 실무자 확인이 필요합니다.
(2) 가압류/압류: “채무 신호”로 즉시 경고등
- 갑구에 가압류/압류가 있으면, 집주인 채무가 이미 표면화된 상태일 가능성이 큽니다.
- 이 상태에서 계약을 밀어붙이면, 이후 강제집행/경매로 이어질 리스크가 있습니다.
- 결론을 단정하긴 어렵지만, 실무적으로는 가압류/압류가 있으면 ‘추가 확인 없이 진행’은 피하는 흐름이 일반적입니다.
(3) 가처분·경매 관련 문구: 보이면 “잠깐 멈춤”
- 처분금지가처분 같은 문구가 보이면, 소유권 이전·처분을 제한하는 분쟁 신호일 수 있습니다.
- 강제경매개시결정 등 경매 진행 문구는 특히 위험도가 큽니다.
이런 건 글로 “괜찮다/괜찮지 않다”를 단정하기보다, 바로 전문가 확인으로 넘기시는 게 안전합니다.
3분 차: 을구에서 “근저당(채권최고액)”과 “임차권등기”만 잡으시면 됩니다
을구는 보증금 안전과 직결됩니다. 여기서 제일 많이 나오는 단어가 근저당, 그리고 요즘 많이들 검색하는 게 임차권등기입니다. 이 둘만 제대로 보면 등기부등본 읽는 법이 확 쉬워집니다.
근저당: ‘대출이 있다’가 아니라 ‘채권최고액 규모’가 핵심입니다
등기부등본 3분 읽는 법에서 근저당을 볼 때는 이렇게 보시면 됩니다.
- **근저당권자(은행/기관/개인)**가 누구인지
- 채권최고액이 얼마인지
- 말소 여부(말소됐다면 과거 이력)
여기서 중요한 건 채권최고액입니다. 채권최고액은 보통 실제 대출금보다 높게 설정되는 경우가 많습니다(이자·비용 등을 반영). 다만 “항상 몇 %”처럼 고정 공식으로 말하기는 어렵습니다. 금융기관·계약 구조에 따라 달라질 수 있습니다.
실무 감각(보수적으로)으로 보는 방법
- 선순위 채권(채권최고액 합계) + 내 보증금이
“집이 경매로 넘어갔을 때 현실적으로 회수 가능한 금액(낙찰가)”을 넘으면 위험해질 수 있습니다. - 문제는 낙찰가를 미리 확정할 수 없다는 점입니다. 그래서 저는 시세를 100%로 보지 말고 보수적으로 가정해 계산해 보시라고 권합니다.
(여기서 ‘몇 %’라고 단정 숫자를 박아버리면 오히려 오해를 만들 수 있어, 특정 퍼센트를 정답처럼 제시하진 않겠습니다.)
딱 한 줄 결론
근저당이 “있다/없다”로 끝내지 말고, 채권최고액 숫자로 위험도를 판단하셔야 합니다. 이게 등기부등본 읽는 법의 실전 핵심입니다.
임차권등기: ‘이전 세입자 보증금 이슈’ 가능성을 강하게 의심하세요
을구에 **임차권등기(임차권등기명령)**가 보이면, 다음 질문을 바로 하셔야 합니다.
- 이전 임차인의 보증금은 정리됐는지
- 임차권등기가 말소되었는지(말소됐다면 말소일과 사유 확인)
- 남아 있다면, 왜 아직 남아 있는지(분쟁 진행 중일 가능성)
임차권등기는 “있다고 해서 무조건 불법/무조건 위험”이라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 실무적으로는 보증금 미반환/분쟁 이력 가능성이 높아서, 서류(합의서/영수증/말소 관련 자료 등)로 확인이 필요합니다. 이 포인트는 등기부등본 3분 읽는 법에서 ‘추가 확인 필수’로 체크해 두시면 됩니다.
자주 놓치는 함정 5가지(초보가 많이 실수합니다)
1) “말소사항 포함”을 안 뽑아서 과거 이력을 못 보는 경우
지금은 깨끗해 보여도, 과거에 가압류·근저당이 반복적으로 설정·말소된 집이면 이유를 물어볼 필요가 있습니다.
2) 계약 당일 최신본을 안 보는 경우
등기부는 거래/신청이 있으면 바뀔 수 있습니다. 계약서 쓰기 직전에 최신본을 다시 확인하는 습관이 안전합니다.
3) 소유자 이름만 맞추고 ‘신분/대리’ 확인을 놓치는 경우
위임장·인감 관련 서류는 케이스마다 요구가 달라서 제가 이 글에서 단정 목록을 박긴 어렵습니다. 다만 “등기부 소유자=계약 당사자” 원칙에서 벗어나면, 반드시 서류로 증빙을 요구하셔야 합니다.
4) 을구에 근저당이 여러 개(추가 설정)인데 합산을 안 하는 경우
근저당이 1개만 있는 집도 있지만, 추가 설정으로 여러 줄이 찍히는 경우가 있습니다. 이때는 채권최고액을 합산해서 보셔야 합니다.
5) ‘전세권’과 ‘임차권등기’를 같은 것으로 착각하는 경우
둘 다 임차와 관련이 있어 보이지만 성격이 다릅니다. 전세권은 물권으로 등기되는 권리이고, 임차권등기는 임차인이 보증금 반환 문제 등으로 법원 절차를 통해 등기하는 경우가 많습니다.
정확한 법적 효과는 사안별로 달라질 수 있으니, 문구가 보이면 전문가 확인이 안전합니다.
등기부 확인 후 “다음 액션”까지 해야 진짜 안전합니다
등기부등본 읽는 법만 알아도 위험을 많이 줄이지만, 계약 안전장치는 등기부 밖에도 있습니다.
1) 계약서 특약으로 ‘등기부 변동’ 리스크를 묶어두세요
예시(상황에 맞게 수정 필요)
- “잔금일/입주일까지 추가 근저당·압류 등 권리 변동이 발생하면 계약을 해제하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
- “임차권등기 관련 분쟁이 확인되면 계약을 해제한다.”
특약 문구는 케이스마다 달라져서, 이 문장 그대로가 항상 정답이라고는 못 합니다. 하지만 방향은 같습니다. 권리 변동이 생기면 빠져나올 출구를 계약서에 만들어 두는 것입니다.
2) 보증금 보호 루틴(전입신고·확정일자·임대차신고)
이 부분은 지역/유형/계약 형태에 따라 세부가 달라질 수 있습니다. 다만 일반적으로는
- 전입신고
- 확정일자
- (해당 시) 임대차신고
이 3가지를 “언제/어디서/어떤 순서로” 할지 중개사와 미리 맞춰두는 게 좋습니다.
3) 보증보험(가능하면)도 같이 검토하세요
보증보험은 가입 가능 여부가 물건/권리관계에 따라 달라질 수 있고, 심사 기준도 변동될 수 있습니다. 그래서 “무조건 된다”는 식으로 말하면 위험합니다. 다만 등기부에서 근저당·임차권등기 등 신호가 보일수록, 보증보험 가능 여부를 같이 확인하는 게 실무적으로 도움이 되는 경우가 많습니다.
실전 예시로 30초 연습(이렇게 읽으면 됩니다)
등기부등본에서 이런 문구를 봤다고 가정해 보겠습니다.
- 갑구: “가압류 ○○카드” 1건
- 을구: “근저당권 설정 / 채권최고액 2억 4천”
- 을구: “임차권등기” 1건
이때 3분 판단은 이렇게 나옵니다.
- 갑구 가압류: 바로 경고등 → 사유/해제 가능 여부 확인 전에는 진행 보류
- 을구 근저당: 채권최고액 규모가 큼 → 내 보증금과 합산 시 위험도 상승
- 임차권등기: 보증금 분쟁 이력 의심 → 말소 여부/정리 자료 확인 필요
즉, “조건 확인 없이 계약”이 아니라 “자료 확인 후 판단”으로 넘어가는 게 맞습니다. 이게 등기부등본 3분 읽는 법의 목적입니다.
한 장으로 끝내는 최종 체크리스트(계약 전 3분)
- 표제부 주소/동·호/면적이 계약서·현장과 일치
- 갑구 소유자가 계약 상대와 일치(공동명의/지분 여부 확인)
- 갑구 가압류/압류/가처분/경매 문구 없음(있으면 진행 보류 후 확인)
- 을구 근저당 채권최고액 확인(여러 개면 합산)
- 을구 임차권등기 확인(말소 여부/정리 자료 확인)
- 말소사항 포함으로 과거 이력 체크
- 계약 당일 최신본 재확인
- 특약으로 권리변동 발생 시 해제·반환 조항 확보
FAQ(자주 묻는 질문)
Q1. 근저당이 있으면 무조건 피해야 하나요?
무조건이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 채권최고액 규모가 내 보증금/시세 대비 과하면 위험해질 수 있습니다. 이 부분은 “숫자”로 판단하셔야 하고, 애매하면 전문가 확인이 안전합니다.
Q2. 가압류가 한 건만 있어도 위험한가요?
가압류는 채무 문제가 진행 중일 가능성을 시사하는 편이라, 저는 보수적으로 보시는 걸 권합니다. 다만 가압류의 성격/해제 여부/금액 등 변수가 있어, 등기부 한 줄만으로 결론을 단정하긴 어렵습니다.
Q3. 임차권등기가 있으면 무조건 전세사기인가요?
그렇게 단정할 수는 없습니다. 하지만 보증금 미반환 분쟁 가능성이 높은 편이라 말소 여부와 정리 자료를 확인하기 전에는 계약을 서두르지 않는 게 안전합니다.
Q4. 등기부등본은 언제 뽑아야 하나요?
매물 검토 때 1회, 계약서 작성 직전 1회(최신본), 잔금/입주 전 1회 정도로 보수적으로 확인하는 분들이 많습니다. 다만 상황에 따라 더 자주 확인하는 게 필요할 수도 있습니다.