무주택 기준 총정리(분양권/오피스텔/상속/증여 케이스) | 전세대출·청약 실무 가이드

무주택 기준 총정리 알아보자

전세 글(버팀목 전세대출 자산 기준, 전세대출 한도, 순자산 산정 등)을 계속 쓰다 보면 독자분들이 결국 같은 질문을 하십니다.

“저 무주택 맞나요?”
“분양권 있는데 전세대출/청약 둘 다 가능한가요?”
“오피스텔은 집으로 보나요?”
“상속 지분 조금 있는데 무주택 깨지나요?”

여기서 중요한 포인트는 ‘무주택’이 한 단어처럼 보이지만, 제도별로 판단 기준과 위험 구간이 다르다는 점입니다.
이 글은 전세대출(특히 정책대출·보증 규제)과 청약 기준을 중심으로, 실무에서 가장 많이 터지는 분양권/오피스텔/상속/증여 네 가지를 묶어 정리합니다.

※ 참고: 세금(양도세/취득세 등)에서의 주택 수 판단은 사실상 용도 등으로 더 복잡해질 수 있어, 이 글에서 전부 단정하지 않습니다

한눈에 보는 결론 요약표(가장 많이 헷갈리는 지점)

케이스	청약 ‘무주택’ 판정	전세대출 ‘주택 보유수’/규제 기준	핵심 리스크
분양권/입주권	원칙적으로 주택 소유로 봄(예외 있음)	전세대출 규제/보유수 산정에서는 제외되는 경우가 명시됨	“전세는 되는데 청약은 부적격”
오피스텔(등기상 업무시설)	청약은 보통 무주택으로 간주(공부상 용도 기준)	규제 기준에서 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외로 안내	공공분양·특별공급은 자산 기준에 포함될 수 있음
상속(공유지분)	원칙은 소유로 보되, 부적격 통보 후 3개월 내 처분 등 예외	규제 Q&A에서도 상속은 회수 유예 언급(단, 증여는 회수 대상)	“지분 조금인데도 부적격”
증여(지분/단독)	예외 인정이 매우 어려움(사실상 무주택 유지 기대 금물)	증여로 고가1주택/다주택 되면 회수 대상 언급	“가족 간 증여가 제일 위험”

0단계: ‘무주택’은 제도마다 보는 범위가 다릅니다

**청약(주택공급 관련 규정)**은 “주택 + 분양권등(권리)”까지 넓게 보면서, 예외를 조문으로 붙여놓는 방식입니다. 예를 들어 주택공급에 관한 규칙 제53조는 “분양권등을 갖고 있거나, 주택/분양권등의 공유지분을 소유하면 주택을 소유한 것으로 보되, 일정한 경우는 예외”라는 구조로 되어 있습니다.

반면 **전세대출(특히 보증·규제에서의 주택 보유수 산정)**은 “주택법상 주택 및 복합용도주택을 포함하여 산정하되, 분양권/조합원 입주권/주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외”라고 명확히 안내된 자료가 있습니다.

그리고 **버팀목 전세대출(정책대출)**은 기본 요건을 “세대주 포함 세대원 전원 무주택”으로 잡습니다.
즉, 같은 무주택이라도 청약은 더 엄격하게 ‘권리’까지 보는 경향이 있고, 전세대출 규제 기준은 일부 권리를 제외하는 안내가 존재합니다.

1) 분양권/입주권: ‘전세 OK, 청약 OUT’이 가장 흔합니다

1-1. 청약 기준(핵심)

청약 쪽은 분양권/입주권을 “권리”로 보지 않고, 주택 소유로 보는 방향이 기본값입니다. 그래서 “아직 등기 전인데요?”가 면죄부가 되지 않습니다.

다만 예외가 있습니다. 대표적으로 규칙 제53조에는

20㎡ 이하 주택 또는 분양권등을 1호(또는 1세대)만 소유한 경우 예외(무주택으로 봄)
면적·가격 요건을 충족하는 소형·저가 1호 보유 예외(수도권/비수도권 금액 기준이 다름)
같은 내용이 들어 있습니다.

여기서 실전 포인트는 딱 하나입니다.
분양권이 있으면 “예외 요건”에 정확히 들어맞지 않는 한, 청약 무주택으로 보기 어렵다는 쪽으로 잡고 움직이는 게 안전합니다.

1-2. 전세대출/보증 규제 기준(핵심)

전세대출 규제 Q&A에서는 “주택법상 주택 및 복합용도주택을 포함해 산정하되, 분양권·조합원 입주권은 산정에서 제외”라고 적혀 있습니다.
주택도시기금(FAQ 성격)에서도 “분양권/조합원 입주권은 주택 보유로 확인되지만, 전세자금대출 신청자의 경우 분양권 및 조합원 입주권은 주택으로 산정하지 않음”이라는 문장이 그대로 나옵니다.

정리하면, 분양권/입주권은 ‘청약 무주택’을 먼저 깨뜨리는 변수이고, 전세대출 쪽은 자료상 “산정 제외” 안내가 있어도 상품/보증기관/은행 심사에서 추가 확인 서류를 요구할 수 있으니 신청 전에 기준을 반드시 확인하셔야 합니다(제가 특정 은행의 내부 심사 로직까지는 단정할 수 없습니다).

2) 오피스텔: 청약은 무주택이어도 “자산”에서 걸릴 수 있습니다

오피스텔은 독자 입장에서 제일 억울한 케이스가 많습니다. “집 산 게 아닌데 왜…”가 나오기 쉬워서요.

2-1. 청약(공부상 용도)에서는 무주택으로 보는 흐름

서울시 ‘내 손안에 서울’ 안내에서는, 주택청약에서는 공부상(등기부등본) 용도를 기준으로 판단하고, 등기부 용도가 **업무시설(오피스텔)**로 표기되어 있으면 주거/업무 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약 가능하다고 설명합니다.

2-2. 하지만 공공분양·특별공급에서는 ‘자산 기준’이 변수

같은 안내에서 중요한 경고가 하나 더 나옵니다. 공공분양 등 일부 유형에서는 오피스텔이 자산 보유 기준에 포함될 수 있어, “무주택 요건은 맞는데 자산에서 탈락”이 가능합니다.
전세 글로 연결하면, 버팀목/정책대출에서도 순자산 기준을 보잖아요.
오피스텔은 “주택 수” 문제가 아니라 자산으로 잡히는 순간에 결과가 바뀔 수 있습니다.

2-3. 전세대출 규제 기준에서는 ‘주택법상 주택이 아닌 오피스텔’은 제외

금융위 Q&A 자료는 전세대출의 주택 보유수 산정에서 “주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외”라고 안내합니다.
다만 여기서도 제가 선을 긋겠습니다.
오피스텔이 세법/과세에서 ‘사실상 주거용’으로 판단되는 영역은 케이스가 많고, 서울시 안내도 양도세 쪽은 사실상 용도가 중요하다고 설명합니다.
그래서 “오피스텔이니까 무조건 안전”이라고 단정하지 마시고, 청약/전세대출/세금을 각각 분리해서 보셔야 합니다.

3) 상속: ‘공유지분’이라도 무주택이 깨질 수 있습니다(단, 예외가 있음)

상속은 의도치 않게 무주택이 깨지는 대표 케이스입니다.

청약 기준(규칙 제53조)에서 핵심 예외는 이 조항입니다.
상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 부적격 통보를 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우는 무주택으로 본다는 예외가 있습니다.

여기서 실전 팁은 두 가지입니다.

“상속받았는데 몰랐다”가 아니라, 부적격 통보 시점부터 3개월이 트리거입니다.
공유지분이 포인트입니다. 단독 소유 상속/증여는 다른 결로 흘러갈 수 있습니다(다음 파트 참고).

전세대출 규제 Q&A에서는 “상속은 차주의 의사와 무관하게 자연 취득되는 점을 감안해 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예”한다는 문장이 있습니다.
즉, 상속은 제도 설계상 어느 정도 완충을 두는 흐름이 확인됩니다.

4) 증여: 무주택 유지 관점에서는 가장 보수적으로 보셔야 합니다

증여는 “가족이 도와준 건데 왜…”가 제일 많이 나옵니다. 그런데 규제 Q&A 문구가 매우 직설적입니다.
‘20.1.20 이후 매입이나 증여로 고가 1주택/다주택 보유자가 되면 대출회수 대상이라는 취지로 적혀 있고, 상속과 달리 증여는 완충이 약합니다.

청약도 마찬가지로 “지분 조금”이라고 안전하다고 보기 어렵습니다. 규칙 제53조는 원칙적으로 주택/분양권등의 공유지분도 소유로 본다는 틀 위에서 예외를 제한적으로 둡니다.

제가 여기서 모르는 척하지 않고 현실적으로 말씀드리면, 증여가 끼면(특히 지분·단독 모두) 무주택을 ‘유지할 수 있다’고 기대하고 설계를 하면 위험합니다. 증여 계획이 있다면 “전세대출/청약 타이밍”부터 다시 짜셔야 합니다.

전세(버팀목) 실무에서 바로 쓰는 체크리스트 12개

아래는 전세 글과 바로 연결되는 “사전 점검 리스트”입니다.

세대원 전원 무주택인지(버팀목은 세대주+세대원 기준)
본인/배우자 세대분리여도 확인 대상인지(규제 Q&A에서 세대분리 배우자 확인 언급)
분양권/입주권 보유 여부(청약은 보통 주택 소유로 봄)
분양권이 있다면 20㎡ 이하 1호/1세대 예외 해당 여부
소형·저가 예외(수도권/비수도권 금액 기준) 해당 여부
오피스텔이 있다면 등기부 “업무시설(오피스텔)”인지 확인(청약은 공부상 용도 기준 설명)
공공분양/특별공급 계획이 있으면 오피스텔 자산 포함 가능성 반영
상속 지분이 있으면 부적격 통보일 기준 3개월 처분 예외 트리거를 이해
증여 계획이 있으면 전세대출/청약 일정 재설계(규제 Q&A상 증여는 회수 대상 언급)
“전세대출은 되는데 청약은 안 되는” 조합을 항상 가정(분양권이 대표)
신청 전 준비 서류: 등기사항증명서, 건축물대장/관리대장, 분양계약서, 가족관계증명서/주민등록등본(서울시 증빙자료 안내 참고)
최종은 반드시 **상품별 운영 기준(은행/보증기관)**으로 재확인(제도별 정의가 다름)

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 분양권이 있으면 버팀목 전세대출은 무조건 불가인가요?

자료 기준으로는 전세대출 주택 보유수 산정에서 분양권/조합원 입주권을 제외한다는 안내가 있습니다.
다만 실제 상품 심사는 서류 확인이 들어가므로, 신청 전 취급은행/보증기관 기준을 최종 확인하셔야 안전합니다.

Q2. 분양권이 있으면 청약은 무조건 유주택인가요?

원칙은 주택 소유로 보는 틀이 강하고, 예외(20㎡ 이하 1호 등)가 조문에 존재합니다.
예외 요건이 아니면 “무주택” 유지가 어렵다고 보시는 편이 안전합니다.

Q3. 오피스텔 소유하면 청약 무주택이 깨지나요?

서울시 안내 기준으로, 청약은 공부상 용도(등기부 용도)가 **업무시설(오피스텔)**이면 무주택으로 간주되어 청약이 가능하다고 설명합니다.
단, 공공분양 등은 자산 기준에서 걸릴 수 있습니다.

Q4. 상속으로 지분 1%만 받아도 무주택이 깨지나요?

청약 규정은 원칙적으로 공유지분도 소유로 보는 구조이고, 예외로 “부적격 통보 후 3개월 내 처분” 등이 규정돼 있습니다.
지분 크기보다 “소유 사실”이 먼저 문제 되는 경우가 많습니다.

Q5. 증여로 지분을 받으면 나중에 팔면 되지 않나요?

규제 Q&A상 증여는 회수 대상 취지 언급이 있고(상속과 구분), 청약도 예외가 제한적입니다.
“나중에 정리” 전략은 위험합니다.

Q6. 무주택 판단에서 제일 먼저 확인할 서류는 뭔가요?

(주택/오피스텔) 등기사항증명서 + 필요 시 건축물대장
(분양권/입주권) 분양계약서/권리내역
(세대 기준) 주민등록등본/가족관계증명서
청약 증빙자료 예시는 서울시 안내에도 정리돼 있습니다.

마무리: 전세 글 다음 편에 이렇게 연결하시면 좋습니다

이 글(무주택 기준 총정리(분양권/오피스텔/상속/증여 케이스))은 전세 시리즈에서 **‘대출 자격의 첫 관문’**을 정리한 글입니다. 다음 편은 흐름상 이렇게 이어가면 독자 체감이 큽니다.

“버팀목 전세대출 무주택 요건 + 세대원 기준(세대분리 배우자 포함) 실제 체크법”
“오피스텔 보유자: 무주택이더라도 자산 기준에서 걸리는 구조(사례형)”
“분양권 보유자: 전세 가능/청약 부적격 갈림길(결정 트리 제공)”

전세대출 자산기준 알아보기