전세계약 특약 문구가 ‘보증금 보험’이 되는 이유
전세계약은 표준계약서만 잘 쓰면 끝나는 것 같지만, 실제 문제는 “서로 당연하다고 생각한 부분”에서 터집니다. 누수 수리 범위, 옵션 고장 책임, 잔금일 권리변동, 보증보험 협조 같은 것들이죠. 이 빈틈을 메우는 게 전세계약 특약 문구입니다.
다만 특약은 만능이 아닙니다. 법에서 정한 임차인 보호 구조(대항력, 우선변제 등)를 특약으로 없애지는 못합니다. 그래서 특약은 “법을 바꾸는 문장”이 아니라, **확인·기한·책임·제재를 ‘증거로 남기는 문장’**이라고 보시면 정확합니다.
또 한 가지: 저는 변호사가 아니어서, 아래 문구가 모든 상황에 100% 통한다는 식으로 단정은 못 드립니다. 대신 분쟁이 자주 나는 포인트를 기준으로 “실무에서 통하는 형태”로 정리해 드리겠습니다.
전세계약 특약 문구 작성 5원칙(이대로만 쓰시면 급격히 안전해집니다)
- 기한을 박으세요(YYYY.MM.DD)
“입주 전 수리” 대신 “입주일 전일 18:00까지 수리 완료”처럼요. - 범위를 쪼개세요(어디까지 임대인/어디부터 임차인)
“고장 시 임대인 수리”는 싸움이 납니다. “자연고장·노후는 임대인 / 임차인 과실은 임차인”처럼 기준을 넣으세요. - 검수 방법을 같이 적으세요(사진·영상·체크리스트)
입주 당일 체크리스트를 만들어 “서로 확인 후 서명”이 가장 강합니다. - 불이행 시 조치를 한 줄로 끝내세요(해제/감액/정산)
“미이행 시 협의”는 의미가 약합니다. “미이행 시 임차인은 계약 해제 가능”처럼 행동 문장으로 쓰세요. - 특약 우선 적용 문구를 마지막에 넣으세요
일반조항과 충돌할 때 특약이 우선이라는 문장이 있으면 해석 싸움이 줄어듭니다.
계약 전에 확인해야 특약이 ‘힘’을 갖습니다(체크 6개)
- 등기부 권리관계(근저당/가압류 등): 잔금 전후로 권리변동이 생기지 않게 특약으로 묶어야 합니다.
- 대항력·우선변제 타이밍: 인도+전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생긴다는 점을 모르면, 입주/전입 일정이 꼬일 때 위험해집니다.
- 미납국세 열람: 임차(예정)자가 홈택스로 열람 신청 후 세무서에서 열람하는 절차/제한이 있습니다(촬영 불가 등). 특약은 “확인 후 진행” 형태로 설계하는 경우가 많습니다.
- 보증보험(전세보증금 반환보증) 가능 여부: 주택 유형/조건에 따라 임대인 협조가 꼭 필요하지 않은 경우도 있지만, 실무에서는 “협조 의무”를 특약으로 넣어 리스크를 줄입니다.
- 하자(누수·결로·곰팡이·보일러 등): 수리 기한 + 기준(정상 작동)을 특약으로 못 박으세요.
- 관리비/원상복구 범위: “통상 사용 마모 제외” 한 줄이 분쟁을 크게 줄입니다.
전세계약 특약 문구 실전 예시 12선(가장 많이 쓰는 것만 추렸습니다)
아래 예시는 그대로 복사해도 되지만, 주소/기한/설비 목록은 꼭 본인 계약에 맞게 수정하세요. 이 12개만 제대로 넣어도 전세계약 특약 문구의 체감 안전도가 확 올라갑니다.
1) 잔금 전 권리변동 금지(추가 근저당/가압류 방지)
- “임대인은 계약일로부터 잔금일(YYYY.MM.DD)까지 목적물에 추가 근저당 설정, 가압류 등 권리변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 계약금 및 기지급금을 즉시 반환한다.”
2) 기존 선순위 권리 말소 기한(있을 때만)
- “계약 당시 존재하는 (근저당/가압류 등) 권리는 잔금일 전(YYYY.MM.DD)까지 말소 완료한다. 미말소 시 임차인은 잔금 지급을 유보하거나 계약을 해제할 수 있다.”
3) 전입신고·확정일자 진행 협조(서류 포함)
- “임차인은 인도 및 잔금 지급 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 진행하며, 임대인은 필요 서류 제공 등 절차에 협조한다.”
4) 미납국세 열람 확인 후 진행(원하실 때)
- “임차인은 임대인의 미납국세 등 열람 절차를 통해 확인을 진행할 수 있으며, 확인 결과에 따라 잔금 지급 및 계약 유지 여부를 결정한다(임대인 협조 포함).”
5) 보증보험 가입 협조(반환보증)
- “임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 위해 임대인은 필요한 서류 제출 및 절차에 협조한다. 정당한 사유 없이 협조를 거부·지연하여 가입이 불가해질 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급금을 즉시 반환한다.”
6) 하자(누수·결로·곰팡이) 수리 범위 + 기한
- “입주 전 목적물의 누수·결로·곰팡이 등 하자를 점검하고, 발견 시 입주일 전(YYYY.MM.DD)까지 수리 완료한다. 미이행 시 임차인은 수리비를 임대인에게 청구(영수증/견적서 증빙)하거나 계약 해제할 수 있다.”
7) 설비/옵션 ‘정상 작동’ 인도 + 초기 고장 처리
- “에어컨, 보일러, 인덕션, 도어락, 환풍기 등 설비는 정상 작동 상태로 인도한다. 입주 후 7일 이내 기능 불량 발견 시 임대인이 수리 또는 동급 교체한다(임차인 과실 제외).”
8) 관리비 범위 명확화(항목·정산 기준)
- “관리비는 공용관리비(경비/청소/승강기 등)에 한하며, 전기·가스·수도·통신 등 개별 사용료는 임차인 부담으로 한다. 입주 전 최근 3개월 관리비 고지서를 확인한다.”
9) 수선 의무 기준(노후 vs 과실) 한 줄 정리
- “자연적 노후·수명 경과로 인한 고장은 임대인 부담, 임차인 과실·부주의로 인한 파손은 임차인 부담으로 한다.”
10) 원상복구 범위(‘통상 사용 마모’ 제외)
- “임차인의 원상복구 의무는 통상 사용에 따른 마모를 제외한 임차인 과실 훼손에 한한다. 타공(못/피스) 허용 범위 및 복구 방식은 별첨 사진 기준으로 한다.”
11) 잔금일·입주일 지연 시 정산(현실에서 자주 터집니다)
- “임대인 사유로 입주/인도가 지연될 경우, 지연 일수만큼 일할 계산한 금액을 임대인이 임차인에게 지급한다(또는 월세 상당액/이사비 등 구체 금액 명시).”
12) 특약 우선 적용(마지막 고정 문장)
- “본 계약서의 일반조항과 특약사항이 상충할 경우, 특약사항을 우선 적용한다.”
상황별로 추가하면 좋은 전세계약 특약 문구(필요한 사람만)
A. 다가구/다세대/빌라(선순위 관계가 복잡할 수 있음)
- “임대인은 임차인에게 선순위 임대차 현황(보증금/입주 여부 등)을 사실대로 고지한다. 고지 내용이 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
※ 이 취지는 표준계약서 안내에서도 ‘정보 제공/확인’의 중요성을 강조하는 방향과 맞닿아 있습니다.
B. 전세대출 예정(대출 불가가 나면 계약이 바로 위험)
- “임차인의 전세대출이 (YYYY.MM.DD)까지 승인되지 않을 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 계약금 전액을 반환한다(단, 임차인 고의·중대한 과실 제외).”
C. 반려동물/흡연/소음(‘구두 합의’로는 100% 분쟁 납니다)
- “반려동물 사육 (허용/불가) 및 조건(마리 수, 훼손 시 배상 등)을 명시한다.”
- “실내 흡연 (금지) 위반 시 원상복구 비용 및 추가 청소비는 임차인 부담으로 한다.”
이런 특약은 위험합니다(문구 자체가 독이 될 수 있습니다)
아래 형태는 전세계약 특약 문구로 자주 보이지만, 분쟁 시 오히려 불리해지거나 해석이 꼬이기 쉽습니다.
- 너무 포괄적인 면책: “임대인은 일체 책임 없음”
- 기준 없는 위약금 폭탄: “어떤 사유든 계약금 몰취”
- 하자 고지 거부: “하자에 대해 이의 제기하지 않음”
- 권리변동 허용: “임대인은 담보권 설정 가능”
- 관리비 항목 미기재: “관리비는 관례에 따름”
- 원상복구 무한 책임: “전부 새것처럼 복구”
- 전입/확정일자 방해 가능성: “전입신고 금지” 같은 문구는 매우 위험합니다(임차인 보호 구조와 충돌 가능).
이런 문구가 있다면, “기한/범위/증빙/조치”로 다시 쪼개서 쓰는 게 정답입니다.
한 번에 써먹는 ‘세트 특약’ 예시(붙여넣기용)
아래는 실제 계약에서 가장 많이 묶는 조합입니다. 본인 상황에 맞춰 괄호만 채우세요.
- “임대인은 잔금일(YYYY.MM.DD)까지 목적물에 추가 근저당 등 권리변동을 발생시키지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급금을 즉시 반환한다.”
- “임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 위해 임대인은 서류 제출 및 절차에 협조한다. 정당한 사유 없이 거부·지연하여 가입이 불가할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”
- “입주 전 누수·결로·곰팡이 등 하자를 점검하고 발견 시 입주일 전(YYYY.MM.DD)까지 수리 완료한다.”
- “관리비 항목은 (공용관리비)로 한정하며, 개별 사용료(전기/가스/수도/통신)는 임차인 부담으로 한다.”
- “통상 사용 마모를 제외한 임차인 과실 훼손만 원상복구 의무가 있다.”
- “특약과 일반조항이 상충할 경우 특약을 우선 적용한다.”
이 정도면 전세계약 특약 문구의 핵심 방어선은 거의 갖추셨다고 보셔도 됩니다.
FAQ: 전세계약 특약 문구 관련 자주 묻는 질문 6개
Q1. 특약은 몇 개까지 넣는 게 좋나요?
A. 개수보다 “핵심 리스크를 다 덮었는지”가 중요합니다. 보통 6~12개면 충분하고, 대신 문장을 구체화하세요.
Q2. 전입신고는 언제 해야 안전한가요?
A. 주택 인도 + 주민등록(전입)을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다는 점을 기준으로 일정을 설계하시는 게 안전합니다.
Q3. 임대인이 보증보험 협조를 거부하면요?
A. 그래서 “협조 의무 + 거부 시 해제/반환” 형태의 전세계약 특약 문구를 넣는 실무가 많습니다. 다만 보증 상품/주택 유형에 따라 협조 필요성이 달라질 수 있어(통지 방식 등) 가입 요건은 보증기관 안내를 같이 확인하셔야 합니다.
Q4. 미납국세 열람은 임대인 동의가 있어야 하나요?
A. 절차·제한 사항이 정해져 있고, 열람 사실이 임대인에게 통지될 수 있다는 안내가 있습니다. 특약으로 “확인 후 진행”을 걸어 두면 협의가 쉬워집니다.
Q5. 하자 수리는 어디까지 임대인이 하나요?
A. 법리/판례까지 들어가면 케이스가 많습니다(제가 여기서 단정할 수 없음). 대신 특약으로 “노후는 임대인 / 과실은 임차인 / 기한·증빙”을 박아 두면 실무 분쟁이 크게 줄어듭니다.
Q6. 특약이 길어도 괜찮나요?
A. 괜찮습니다. 단, 길어질수록 ‘기준 없는 문장’이 섞이기 쉬우니, 한 문장에 한 의무(주체/행위/기한/조치)만 넣는 게 좋습니다.