버팀목 전세대출을 준비하실 때 “소득은 얼추 맞는 것 같은데 왜 떨어졌지?”라는 분들이 많습니다. 그때 가장 자주 걸리는 게 **버팀목 전세대출 자산 기준(순자산)**입니다. 무주택이어도 탈락할 수 있고, 반대로 자산이 많아 보이는데도 통과하는 경우가 있어 더 헷갈립니다.
핵심은 간단합니다. 버팀목 전세대출은 부부 합산 ‘순자산가액’이 기준 이하여야 합니다. 그리고 마이홈(공식 안내) 기준으로 기본형 버팀목전세대출은 순자산가액 3.45억 원 이하를 대출대상 요건에 명시하고 있습니다.
신혼부부 전세대출, 신생아 특례 버팀목도 안내 화면에서 순자산가액 3.45억 원 이하가 함께 적혀 있습니다.
다만 이 ‘3.45억’은 내 통장 잔액만 보는 게 아닙니다. 전세보증금(임차보증금), 자동차, 주식/펀드, 보험 해약환급금, 예금의 3개월 평균 잔액처럼 사람들이 놓치기 쉬운 항목까지 묶어서 계산되는 구조가 핵심입니다. (이 부분은 기금 포털의 “주택전세자금계산마법사”에 평가 기준이 비교적 구체적으로 안내되어 있습니다.)
순자산가액을 1분 만에 이해하는 공식
순자산은 결국 자산 – 부채입니다. 다만 “어떤 자산을 얼마로 잡느냐”가 다릅니다.
- 순자산가액 = (부동산 + 일반자산 + 자동차 + 금융자산) – (금융부채 등 부채)
- 금융자산은 항목별로 3개월 평균 잔액/현재 잔액/시세 평가/해약환급금처럼 평가 방식이 다릅니다.
- 금융부채도 대출 잔액, 신용카드 미결제금은 특정 조건에서 반영되는 방식이 안내되어 있습니다.
이 글에서는 “버팀목 전세대출 자산 기준(순자산) 쉽게 설명 + 자주 오해하는 항목”이라는 주제에 맞게, 실제로 많이 틀리는 지점만 골라서 풀어드리겠습니다.
버팀목 전세대출 자산 기준(순자산) ‘기준 금액’은 얼마인가
마이홈 상품 안내 기준(2026년 1월 현재 확인되는 화면 기준)으로 다음처럼 제시돼 있습니다.
- 버팀목전세대출(기본형): 순자산가액 3.45억 원 이하
- 신혼부부 전세대출: 순자산가액 3.45억 원 이하
- 신생아 특례 버팀목 대출: 순자산가액 3.45억 원 이하
여기서 오해 포인트가 하나 있습니다.
“신혼/출산이면 자산 기준도 넉넉할 것”이라고 생각하시는데, 안내 화면만 놓고 보면 순자산 기준은 동일하게 걸려 있는 형태가 흔합니다.
자주 오해하는 항목 7개: 여기서 ‘무주택 탈락’이 나옵니다
버팀목 전세대출 자산 기준(순자산)에서 실제 상담 현장처럼 많이 터지는 오해만 추렸습니다.
1) 전세보증금은 내 돈이 아니라서 “자산에서 빠진다”?
가장 흔한 착각입니다. 순자산 산정에서는 **임차보증금(전세/월세 보증금)**이 자산으로 잡히는 방식이 안내되어 있습니다. 즉, 지금 살고 있는 집 보증금이 크면 무주택이어도 순자산이 크게 올라갈 수 있습니다.
현실적으로 “전세보증금이 큰 수도권 거주자”가 버팀목에서 의외로 막히는 이유가 여기에 있습니다.
2) 예금은 “신청일 잔액”만 보면 된다?
아닙니다. 예금도 종류에 따라 다르게 잡힙니다. 기금 포털 안내에는 예를 들어 보통예금/저축예금/외화예금 등은 조회기준일로부터 과거 3개월 평균 잔액으로 평가하는 방식이 적혀 있습니다.
그래서 “신청 직전에 잠깐 돈을 옮겨서 잔액을 줄였다”가 바로 반영되지 않는 케이스가 생깁니다.
3) 주식·펀드는 원금 기준이다?
아닙니다. 주식/펀드/수익증권/출자지분/연금신탁 등은 조회기준일 당시 최종시세가액 등으로 평가된 금액으로 잡히는 방식이 안내되어 있습니다.
즉, 투자 계좌가 있다면 “내가 넣은 돈”이 아니라 “평가액” 기준으로 순자산에 영향을 준다고 보시면 됩니다.
4) 보험은 보장성이면 괜찮다?
보험도 “환급”이 있으면 영향이 생길 수 있습니다. 안내에는 보험증권을 조회기준일 당시 해약 시 환급금으로 평가하고, 연금보험도 연금 지급 개시 전이면 해약환급금으로 본다고 적혀 있습니다.
특히 저축성/연금성 보험의 해약환급금이 누적되어 “내 체감보다 자산이 크게 잡히는” 경우가 있습니다.
5) 자동차는 중고시세로 계산하면 된다?
버팀목 전세대출 자산 기준(순자산)에서 자동차는 보통 시가표준액(지방세 기준) 계열로 잡히는 방식이 자산심사 안내에서 반복적으로 언급됩니다.
중고차 사이트 시세와는 다를 수 있습니다.
6) 신용카드 미결제금은 “무조건 부채로 빼준다”?
카드값은 무조건 부채로 빼주는 구조가 아닙니다. 안내에는 신용카드 미결제금이 3개월 이상 존재 & 50만 원 이상일 경우 원금으로 반영된다는 조건이 제시됩니다.
7) 연금저축/연금보험은 “노후자금이니까 제외된다”?
이 부분도 오해가 많습니다. 안내에는 연금저축은 연금 지급 개시 전이면 잔액, 연금보험은 연금 지급 개시 전이면 해약환급금으로 평가한다고 적혀 있습니다.
순자산 3.45억, 대략이라도 ‘자가진단’하는 방법
정확한 심사는 공공 데이터 조회와 평가 기준으로 이루어지므로, 아래는 어디까지나 사전 점검용입니다. (숫자는 실제 심사 결과와 달라질 수 있습니다.)
- **내 현재 전세보증금(임차보증금)**부터 적습니다.
- 예금은 “당일 잔액” 대신 “최근 3개월 평균 잔액에 가까운 범위”로 보수적으로 잡습니다.
- 주식/펀드는 평가액(시세) 기준으로 적습니다.
- 보험은 ‘해약환급금’을 확인합니다.
- 대출 잔액(신용대출, 마이너스통장 등)을 부채로 빼봅니다.
이렇게만 해도 “될 것 같은데?” 수준에서 “아, 보증금+보험 때문에 높게 나오겠네” 정도는 미리 보입니다.
계산 예시 3개: 어디서 기준을 넘는지 감이 잡힙니다
아래 예시는 이해를 돕기 위한 단순화입니다.
예시 1: 무주택 1인, 보증금이 크지 않은 케이스
- 임차보증금 1.2억
- 예금(최근 3개월 평균 가정) 2,000만
- 주식/펀드 0
- 보험 해약환급금 300만
- 자동차 없음
- 대출 잔액 1,000만(부채)
대략 순자산 = 1.2억 + 0.2억 + 0.03억 – 0.1억 = 약 1.33억
→ 3.45억 기준 대비 여유가 큽니다.
예시 2: 맞벌이 부부, 보증금이 큰 케이스(수도권에서 흔함)
- 임차보증금 2.8억
- 예금(3개월 평균) 7,000만
- 주식/펀드 3,000만
- 보험 해약환급금 2,000만
- 자동차 시가표준액 가정 2,000만
- 대출 잔액 5,000만(부채)
대략 순자산 = 2.8억 + 0.7억 + 0.3억 + 0.2억 + 0.2억 – 0.5억 = 약 3.7억
→ “집이 없는데도” 3.45억을 넘길 수 있는 전형적인 구조입니다. 이럴 때는 버팀목 전세대출 자산 기준(순자산)에서 탈락 가능성을 먼저 의심하셔야 합니다.
예시 3: 보증금은 낮지만 보험/투자자산이 쌓인 케이스
- 임차보증금 1.5억
- 예금 4,000만(3개월 평균)
- 주식/펀드 8,000만(평가액)
- 보험 해약환급금 6,000만
- 자동차 1,500만
- 대출 잔액 2,000만
대략 순자산 = 1.5억 + 0.4억 + 0.8억 + 0.6억 + 0.15억 – 0.2억 = 약 3.25억
→ 간당간당합니다. 이 경우는 “보험 해약환급금”이나 “주식 평가액 변동”으로 쉽게 기준을 넘을 수 있어, 접수 전 점검이 특히 중요합니다.
기준이 애매할 때 ‘먼저 확인할 것’ 우선순위
버팀목 전세대출 자산 기준(순자산)이 애매하다면, 아래 순서가 실무적으로 빠릅니다.
- 현재 임차보증금(전세보증금): 금액이 크면 여기서 게임이 결정됩니다.
- 보험 해약환급금: 생각보다 크게 잡힙니다.
- 예금 3개월 평균 잔액: 단기 이동이 즉시 반영되지 않을 수 있습니다.
- 주식/펀드 평가액: 기준일 시세로 잡힙니다.
- 대출 잔액(부채): 부채로 빼더라도 다른 심사(상환능력 등)와는 별개라는 점은 유의하셔야 합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 순자산 3.45억은 매년 고정인가요?
고정이라고 단정하기는 어렵습니다. 마이홈 안내 화면에는 현재 3.45억으로 표시되어 있지만, 정책·지침에 따라 조정될 수 있습니다. 그래서 신청 시점에는 마이홈/기금 포털 최신 화면으로 다시 확인하시는 게 안전합니다.
Q2. 전세보증금이 자산으로 잡히면, 전세로 사는 사람은 다 불리한가요?
“보증금이 큰 전세”일수록 순자산이 커질 가능성이 있습니다. 그래서 소득은 맞는데 갑자기 막히는 분들이 나옵니다.
Q3. 보험 해약환급금은 어디서 확인하나요?
보험사 앱/콜센터에서 “해약환급금(해지환급금)” 조회가 가능합니다. 다만 실제 심사는 조회 기준일에 공공 데이터로 반영될 수 있으니, 숫자는 참고용으로 보시는 게 좋습니다. (정확한 반영 방식은 심사 결과 통지 기준)
Q4. 자산이 기준 근처면 어떻게 해야 하나요?
‘무조건 이렇게 하세요’ 같은 조언은 위험합니다. 자산 산정은 공공 조회 기준과 개인 상황에 따라 달라집니다. 대신 보증금·보험·예금평균·투자평가액 4가지만이라도 먼저 숫자를 잡고, 은행/기금 상담에서 “자산심사 기준”을 기준으로 확인하시는 게 가장 현실적입니다.
체크리스트: 접수 전에 이것만 확인하시면 실수 확 줄어듭니다
- 내 **현재 임차보증금(전세보증금)**은 얼마인가
- 예금은 “지금 잔액”이 아니라 “최근 3개월 평균”으로 봐도 큰 차이가 없는가
- 주식/펀드 평가액(시세) 기준으로 합산해봤는가
- 보험 해약환급금(연금보험 포함)을 확인했는가
- 대출 잔액을 부채로 빼면 대략 3.45억 아래/위가 보이는가
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