청약은 “점수만 높으면 된다”라고 생각하기 쉬운데, 실제로는 점수 계산보다 ‘자격 판정’에서 실수가 더 자주 나옵니다. 무주택기간, 부양가족, 세대원 주택 보유 여부는 모두 입주자모집공고일 현재 기준으로 보게 되므로, 공고일에 상태가 정확하지 않으면 당첨 후에도 부적격(당첨 취소)로 이어질 수 있습니다. 그래서 이번 글은 청약가점계산방법을 “계산식”이 아니라 실전용 절차로 정리해 드리겠습니다.
청약가점제는 언제 쓰이나요?
가점제는 주로 민영주택 일반공급에서 많이 접하실 수 있고, 단지·전용면적·지역에 따라 가점제/추첨제 비율이 달라집니다. 같은 단지라도 타입별로 비율이 다를 수 있으니, 가점 계산 전에 반드시 입주자모집공고문에서 ‘일반공급 선정방법’과 ‘가점제 비율’을 먼저 확인하시는 게 안전합니다.
청약가점계산방법의 뼈대: 84점 = 32 + 35 + 17
청약가점계산방법의 핵심은 단순합니다. 가점은 3개 항목의 합계이고 만점은 84점입니다.
- 무주택기간(최대 32점)
- 부양가족수(최대 35점)
- 주택청약종합저축 가입기간(최대 17점)
점수 구간표(1년 단위/6개월 단위)는 「주택공급에 관한 규칙」 [별표 1]에 정리되어 있습니다.
또한 주택도시기금의 ‘청약가점빠른계산기’에도 동일한 구간이 안내되어 있습니다.
기준일은 “입주자모집공고일 현재”입니다
청약가점계산방법에서 가장 큰 착각이 “곧 세대분리 할 예정”, “다음 달에 매도할 예정” 같은 계획을 점수에 반영하는 것입니다. 무주택 여부, 부양가족 인정, 통장 가입기간은 모두 입주자모집공고일 현재를 기준으로 합니다.
따라서 공고일 이전에 서류·세대구성·주택 보유 현황이 정리되지 않았다면, 점수 계산이 맞아도 청약 결과는 위험해집니다.
1) 무주택기간(최대 32점) 계산법
1-1. 무주택기간을 계산하기 전에 “무주택 판정”부터
무주택기간 점수를 받으려면, 공고일 현재 세대원 전원이 주택(분양권·입주권·공유지분 포함)을 소유하지 않아야 합니다.
다만 주택 소유로 보지 않는 예외(규칙 제53조 관련)가 있으니, 분양권·입주권·소형저가주택·60세 이상 직계존속 보유 등은 공고문/규정으로 한 번 더 확인하셔야 합니다.
1-2. 기산일(언제부터 세나요?)
무주택기간은 신청자와 배우자를 기준으로 보고, 원칙적으로 신청자가 만 30세가 되는 날부터 계속 무주택인 기간입니다.
단, 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 **혼인관계증명서상 혼인신고일(등재일)**부터 기산합니다.
그리고 신청자 또는 배우자가 과거에 주택을 소유했다가 처분한 이력이 있으면, **처분 후 무주택자가 된 날(최근 무주택자가 된 날)**부터 계산합니다.
또한 만 30세 미만 미혼 무주택자는 무주택기간 점수가 0점으로 처리됩니다.
1-3. 점수 구간(요약)
- 1년 미만 2점, 1~2년 4점 … 14~15년 30점, 15년 이상 32점(만점).
1-4. 무주택기간 계산 예시(실전)
예시 A) 35세 미혼, 주택 소유 이력 없음
- 기산일: 만 30세 생일
- 무주택기간: 5년 이상~6년 미만 → 12점.
예시 B) 32세 기혼(28세 혼인), 주택 소유 이력 없음
- 기산일: 혼인신고일(만 30세 이전 혼인)
- 무주택기간이 4년 이상~5년 미만이면 → 10점.
예시 C) 36세 기혼, 과거 주택 소유 후 매도(예: 2023년 3월 처분)
- 기산일: (만 30세/혼인신고일)과 무관하게 **‘무주택자가 된 날(처분 후)’**이 더 늦으면 그 날부터
- 처분 후 3년 미만이면 6~8점 구간이 될 수 있어, 생각보다 점수가 낮게 나옵니다.
2) 부양가족수(최대 35점) 계산법
부양가족은 가점에서 비중이 가장 크고, 동시에 부적격이 가장 많이 나는 항목입니다. 청약가점계산방법을 검색하는 분들이 가장 헷갈려 하시는 파트이기도 합니다.
2-1. “부양가족”의 기본 정의
부양가족은 공고일 현재 신청자 또는 배우자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원을 말하고, 배우자는 같은 등본이 아니어도 인정될 수 있습니다.
중요한 점은 **부양가족 수 산정에서 ‘청약자 본인은 제외’**한다는 것입니다.
2-2. 배우자 인정
배우자는 동일 주민등록표 등재 여부와 상관없이 부양가족으로 인정됩니다.
2-3. 직계존속(부모·조부모) 인정 요건(핵심 3가지)
공고일 현재,
- 신청자(또는 주민등록 분리 배우자)가 세대주이고
- 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 하며
- 직계존속과 그 배우자 중 1명이라도 주택을 소유하면 둘 다 부양가족에서 제외됩니다.
2-4. 미혼 자녀 및 30세 이상 미혼자녀 요건
- 미혼 자녀는 같은 주민등록표 등재 시 부양가족으로 인정됩니다.
- 다만 30세 이상 미혼 자녀는 공고일 기준 최근 1년 이상 계속 등재되어 있어야 인정됩니다.
2-5. 점수 구간(요약)
- 0명 5점, 1명 10점 … 5명 30점, 6명 이상 35점(만점).
2-6. 부양가족 계산 예시
예시 D) 부부 + 미혼자녀 2명(모두 동일 세대)
- 부양가족 수: 배우자 1 + 자녀 2 = 3명 → 20점.
예시 E) 부부 + 60세 이상 부모 1명(동거)
- 최근 3년 연속 등재, 무주택 여부 충족 시: +1명으로 인정 가능
- 단, 부모 또는 배우자(부모의 배우자)가 주택을 보유하면 인정이 막힐 수 있어 반드시 확인이 필요합니다.
3) 청약통장 가입기간(최대 17점) 계산법
3-1. 기준
통장 가입기간은 공고일 현재 신청자의 주택청약종합저축 가입기간을 기준으로 하며, 상품 전환·예치금 변경·명의변경이 있어도 최초 가입일을 기준으로 산정합니다.
3-2. 점수 구간(요약)
- 6개월 미만 1점, 6개월~1년 2점 … 14~15년 16점, 15년 이상 17점(만점).
보너스: 배우자 통장기간 합산(최대 3점) 팁
청약가점계산방법에서 ‘몰라서 손해 보는’ 대표 규정이 이 부분입니다. 공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축에 가입 중이면(특별공급 일부 제외), 배우자 가입기간의 50%에 해당하는 기간을 점수로 환산해 최대 3점까지 신청자 통장점수에 합산할 수 있습니다. 그리고 합산 후에도 통장점수는 17점을 넘을 수 없습니다.
가점제에서 제외될 수 있는 경우(놓치기 쉬움)
규칙 [별표 1] 비고에는, 공고일 현재 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자, 또는 과거 2년 이내 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자는 가점제 대상에서 제외될 수 있고 추첨제 대상에 포함된다고 되어 있습니다.
즉, “점수 계산이 맞다”와 “가점제 대상자다”는 다른 문제일 수 있습니다.
청약가점계산방법 실전 절차(가장 안전한 순서)
- 입주자모집공고문에서 가점제/추첨제 비율과 자격요건을 먼저 확인합니다.
- 다음으로 주택도시기금 ‘청약가점빠른계산기’로 예상 점수를 산출합니다. 다만 계산기는 예상 서비스이며, 착오 신청 책임은 청약자 본인에게 있고 국토교통부가 책임지지 않는다고 명시되어 있습니다.
- 예상 점수가 나왔다면, 아래 서류로 **사실관계(세대, 무주택, 부양가족 등)**를 검증합니다.
- 주민등록등본(세대원/동거/전입일 확인)
- 가족관계증명서(자녀·부모 관계)
- 혼인관계증명서(혼인신고일)
- (필요 시) 주택 보유/처분 관련 자료, 분양권·입주권 계약서 등
- 애매한 케이스(분양권·공유지분·소형저가주택·60세 이상 직계존속 보유 등)가 있으면 규칙 제53조 및 공고문 기준을 우선으로 다시 점검합니다.
부적격을 부르는 대표 함정 7가지
- 공고일 기준 ‘세대원 전원 무주택’ 요건을 놓친 경우(세대원 중 주택/분양권/공유지분)
- 직계존속 동거 3년 요건 미충족(중간에 전출/전입으로 끊김)
- 부모 중 1명이라도 주택 보유 → 부모 부양가족 불인정
- 30세 이상 미혼자녀 동거 1년 요건 미충족
- 만 30세 미만 미혼인데 무주택기간 점수 계산을 잘못 넣은 경우(0점)
- 배우자 통장기간 합산 가능 여부를 몰라 1~3점 손해 본 경우
- 최근 2년 내 가점 당첨 이력 등으로 가점제 대상에서 제외될 수 있는 점을 놓친 경우
바로 써먹는 체크리스트
- 공고일 기준으로 “세대원 전원” 주택/분양권/입주권/공유지분 보유 여부를 확인했다
- 무주택기간 기산일(만30세/혼인신고일/무주택 전환일)을 문서로 확인했다
- 부양가족은 ‘청약자 본인 제외’로 계산했고, 동거기간(부모 3년/성인자녀 1년)을 확인했다
- 통장 가입기간은 ‘최초 가입일’ 기준으로 확인했다
- 배우자 통장기간 합산(최대 3점) 가능 여부를 확인했다
- 계산기는 예상이며, 입력 착오는 본인 책임이라는 안내를 확인했다.
FAQ
Q1. 청약가점계산방법에서 가장 많이 틀리는 건 뭔가요?
A. 부양가족(특히 부모 3년 요건, 부모 주택 보유 여부)과 무주택기간 기산일(배우자 과거 소유/처분 포함)에서 실수가 가장 많습니다.
Q2. 배우자는 같은 등본이 아니어도 부양가족인가요?
A. 네, 배우자는 동일 주민등록표 등재 여부와 관계없이 부양가족으로 인정될 수 있습니다.
Q3. 만 30세 미만 미혼이면 무주택기간 점수가 왜 0점인가요?
A. 공고일 기준 만 30세 미만 미혼 무주택자는 무주택기간 가점이 0점으로 안내되어 있습니다.
Q4. 통장 명의변경을 했는데 가입기간이 리셋되나요?
A. 규정상 통장 종류·금액·명의변경이 있어도 ‘최초 가입일’을 기준으로 가입기간을 산정합니다.
Q5. 배우자 통장기간 합산은 누구나 되나요?
A. 공고일 현재 배우자가 주택청약종합저축에 가입 중이면(특별공급 일부 제외) 가능하며, 50% 기간을 점수로 환산해 최대 3점까지 합산합니다.
Q6. 계산기 점수가 맞으면 그대로 신청해도 안전한가요?
A. 계산기는 예상 점수 확인 서비스이고, 착오 신청 책임은 청약자 본인에게 있다는 점이 명시되어 있습니다. 따라서 서류로 사실관계를 확인한 뒤 신청하시는 게 안전합니다.
마무리
청약가점계산방법은 표를 외우는 문제가 아니라, **공고일 기준으로 ‘내 상태를 정확히 정리하는 절차’**입니다. 무주택기간·부양가족·통장기간은 단순 합계처럼 보여도, 세대구성과 주택 보유 이력에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이 글의 순서대로만 점검해도 “점수는 높은데 부적격” 같은 최악의 상황을 상당히 줄일 수 있습니다.