주담대 금리, 2026년 1월 기준으로 “지금 선택”을 결정하는 실전 가이드

1) 2026년 1월, 주담대 금리는 “몇 %”라고 단정하기 어렵습니다

주담대 금리는 같은 은행, 같은 상품이라도 **주택 유형·담보가치·LTV/DSR·대출기간·상환방식·신용도·우대조건(급여이체/카드실적/자동이체 등)**에 따라 달라집니다. 그래서 누가 “요즘 주담대 금리 4%대입니다”라고 말해도, 그 문장만으로는 내 금리를 예측하기 어렵습니다.

다만 시장이 어느 구간에 형성돼 있는지는 최근 집계로 감을 잡을 수 있습니다. 2026년 1월 초 기준 보도에서 5대 은행의 **5년 고정형 주담대 금리 범위가 연 4.10~6.22%**로 언급됐고 , 같은 시기 5대 은행 **혼합형(5년 고정) 금리 범위는 연 3.94~6.24%**로 정리된 기사도 있습니다.

정리하면, 2026년 1월의 주담대 금리는 “4% 초반부터 6%대까지 폭이 넓고”, 실제 체감은 가산/우대가 어떻게 붙느냐에서 크게 갈립니다.

2) 주담대 금리의 공식: 지표금리 + 가산금리 – 우대금리

금리를 낮추려면 카드처럼 “추천 상품명”을 찾기보다, 아래 구조를 먼저 이해하시는 게 빠릅니다.

지표금리(기준이 되는 금리): 변동형이면 COFIX, 고정/혼합형이면 금융채(은행채) 금리 흐름 영향을 크게 받는 경우가 많습니다.
가산금리: 은행이 고객/담보/정책 환경을 반영해 덧붙이는 스프레드입니다.
우대금리: 급여이체·카드실적·청약/적금·자동이체·비대면 가입 등으로 빼주는 항목입니다.

이 구조를 모르면 “왜 나는 5%고, 옆 사람은 4%냐”가 끝까지 안 풀립니다. 주담대 금리는 ‘내 조건’이 숫자로 반영된 결과입니다.

3) 기준금리는 그대로인데 주담대 금리가 오르는 이유

2026년 1월 9일 기준, 한국은행 메인과 기준금리 추이에서 **기준금리 2.50%**가 확인됩니다.
그런데도 체감상 주담대 금리가 오르는 구간이 생깁니다. 흔한 원인은 3가지입니다.

COFIX가 오르면 변동형이 따라옵니다
은행연합회 공시로 알려진 2025년 11월 기준 신규취급액 COFIX가 전월 대비 0.24%p 상승(2.81%)했다는 보도가 있었고 , 이 변화가 변동형 금리에 영향을 줍니다.
시장금리(은행채)가 오르면 고정/혼합형이 비싸집니다
위에서 인용한 5대 은행 고정/혼합형 범위가 올라가는 이유로 “시장금리 상승”이 반복적으로 언급됩니다.
가계부채 관리 강화로 ‘가산/우대’가 바뀔 수 있습니다
금융위원회는 2025년 6월 ‘가계부채 관리 강화 방안’에서 수도권·규제지역의 주담대 만기 제한(예: 30년 이내) 등 규제/관리 강화를 발표했습니다.
이런 환경에서는 은행이 공격적으로 금리를 낮추기보다, 대출 속도 조절을 위해 가산금리를 높게 유지하는 식으로 운영할 여지가 커집니다.

4) 고정·변동·혼합형: 주담대 금리 선택의 ‘기준’은 이것입니다

주담대 금리 선택에는 정답이 없습니다. 다만 기준은 분명합니다. 내가 감당할 수 있는 리스크(금리 변동), 보유 기간(거주/투자/매도 계획), 그리고 대환 가능성입니다.

4-1. 고정형이 맞는 경우

장기 거주 예정이라 상환액이 흔들리는 게 싫은 분
“향후 2~3년간 금리가 더 내려갈 것”이라는 확신이 없는 분
고정형은 보통 초기 주담대 금리가 변동형보다 높게 느껴질 수 있지만, 대신 예측 가능성을 삽니다. 2026년 1월 초 고정형 범위가 4.10~6.22%로 집계됐다는 보도도 있어, 지금은 ‘안정성 비용’이 작지 않은 구간일 수 있습니다.

4-2. 변동형이 맞는 경우

1~3년 내 상환/매도/대환 계획이 있어 “길게 묶기”가 부담인 분
금리 하락 국면을 기대하는 분
다만 COFIX가 오르면 변동형 주담대 금리는 빠르게 반영될 수 있습니다. COFIX가 0.24%p 움직였다는 뉴스는 “변동형이 왜 갑자기 올랐나”를 설명해줍니다.

4-3. 혼합형이 맞는 경우

“초기 몇 년은 안정적으로, 이후는 유연하게” 가져가고 싶은 분
혼합형(보통 5년 고정 후 변동)은 2026년 1월 초 기준 3.94~6.24% 범위로 언급됐습니다.
초기 고정 기간 동안 현금흐름을 안정화하고, 이후 시장 상황에 맞춰 대환을 검토하는 전략과 잘 맞습니다.

5) 주담대 금리를 실제로 낮추는 6가지 레버리지

여기부터가 실전입니다. “상품 비교”보다 아래 레버리지를 하나씩 체크하는 게 더 빨리 내려갑니다.

5-1. 우대금리 항목을 ‘끝까지’ 채우기

은행은 대출을 팔지만, 동시에 관계거래(급여이체/카드/자동이체)를 원합니다. 그래서 우대금리는 거의 항상 존재합니다.
실전 팁은 간단합니다.

급여이체를 옮길 수 있는지
카드실적 조건을 이미 충족 중인지(괜히 카드만 늘리지 말고)
자동이체/청약/적금 항목이 있는지

우대금리는 “할 수 있으면 하고, 못 하면 과감히 포기”가 맞습니다. 못 하는 조건을 억지로 맞추려고 비용이 더 늘면 의미가 없습니다.

5-2. “0.3%p 차이”를 과소평가하지 않기

주담대 금리는 0.2~0.5%p만 차이나도 체감이 큽니다.
예를 들어 원금 3억 원에서 금리가 0.5%p만 차이 나도, 단순 이자 기준 연 150만 원(3억 × 0.005) 차이가 납니다. 원리금균등이면 매달 체감은 다르게 분산되지만, “금리 0.5%p는 작은 숫자”가 아닙니다.

5-3. 상환방식과 기간이 금리에 미치는 영향 보기

은행마다 다르지만, 같은 주담대 금리라도 만기일시/원리금균등/원금균등, 10년 vs 30년에서 승인·가산이 달라질 수 있습니다.
특히 금융위원회가 수도권·규제지역의 만기 제한을 언급한 바 있어 , “길게 늘려서 DSR을 우회”하는 방식이 예전만큼 쉽게 통하지 않을 수 있습니다.

5-4. 다른 부채를 먼저 정리해 DSR을 낮추기

DSR은 금리만이 아니라 “승인 가능한 한도”에도 직격입니다. 신용대출/자동차할부/카드론이 남아 있으면, 주담대 금리를 낮추고 싶어도 우대·한도에서 막히는 일이 흔합니다. 대출 실행 전에 “작은 빚부터 줄이는 것”이 결국 큰 금리 차이를 만들어내는 경우가 많습니다.

5-5. 정책모기지(보금자리론 등) 가능 여부 체크

정책상품은 조건이 맞으면 민간은행보다 유리한 구간이 있을 수 있습니다. 예를 들어 주택금융공사는 2026년 1월 보금자리론 금리를 0.25%p 인상한다고 공지하면서, 우대금리 적용 시 만기별 최저 금리 범위(예: 2.90~3.20%)를 함께 안내했습니다.
다만 정책상품은 소득/주택가격/주택수 등 자격 요건이 걸려 있어, “누구나 무조건 더 싸다”는 식으로 말할 수는 없습니다. 본인 조건으로 확인하시는 게 정확합니다.

5-6. 대환(갈아타기)은 ‘금리’가 아니라 ‘총비용’으로 계산하기

주담대 금리를 낮추려고 갈아타도, 다음 비용이 있으면 손익이 뒤집힙니다.

중도상환수수료
등기/감정/인지세 등 부대비용
새 대출의 우대조건을 맞추기 위한 비용(불필요한 카드/상품 가입 등)

또 한 가지 변화 포인트로, 금융위원회는 2026년 1월 1일부터 상호금융권에도 중도상환수수료 개편을 확대 시행한다고 안내했습니다.
이런 정책 변화는 “대환 비용 구조”에 영향을 줄 수 있으니, 갈아타기 전에는 해당 금융사의 실제 수수료 산정을 꼭 확인하셔야 합니다(이 부분은 제가 확정적으로 말씀드릴 수 없습니다. 금융사/상품/시점에 따라 달라집니다).

6) 금리 비교를 ‘제대로’ 하려면, 최소 3개는 받아보셔야 합니다

현실적으로 주담대 금리는 한 군데만 보면 판단이 흐려집니다. 최소한 아래 3개 조합을 받으시는 걸 권합니다.

주거래 은행 1곳(우대가 최대한 들어갈 수 있음)
비주거래 은행 1곳(가산이 더 공격적일 수 있음)
정책상품 가능 여부(자격에 따라 압도적으로 갈릴 수 있음)

그리고 비교할 때는 “최저 금리”가 아니라 아래를 같은 조건으로 맞추세요.

대출기간
상환방식
고정/변동/혼합형
우대조건 충족 가능 여부(가능한 것만)

이렇게 맞춰서 봐야 주담대 금리 비교가 ‘실제’가 됩니다.

7) 정리: 2026년 1월, 주담대 금리 의사결정은 이렇게 하시면 됩니다

기준금리(2.50%)만 보고 판단하면 실수할 수 있습니다.
변동형은 COFIX 움직임의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
고정/혼합형은 시장금리와 은행 정책(가산/우대) 영향이 큽니다.
금리를 낮추는 실전은 “우대 채우기 + DSR 정리 + 대환 총비용 계산”입니다.
정책상품은 조건만 맞으면 게임이 바뀔 수 있으니 한 번은 체크해보셔야 합니다.

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