집 살 때 세금이 꼬이는 이유는 계산이 어려워서가 아니라, 순서를 틀리기 때문입니다.
이 글은 계약 직후 바로 적용할 수 있도록, 현장에서 쓰는 흐름대로 정리한 취득세 계산 실전 가이드입니다.
핵심은 딱 6단계입니다.
- 취득일 확정
- 과세표준 확정
- 주택 세율 적용
- 중과 여부 판정
- 감면 여부 점검
- 신고·납부 마감
1) 취득일 먼저 확정하세요
취득세 신고·납부 기한은 기본적으로 취득일로부터 60일이기 때문에, 첫 단추가 취득일입니다. 법령상 취득세는 취득일부터 60일 이내 신고·납부가 원칙이고, 상속·증여는 별도 기한이 적용됩니다.
실무에서는 보통 잔금일(사실상 취득일) 기준으로 움직이지만, 등기 시점·계약 특약·대금 지급 방식에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 취득일을 잘못 잡으면 신고기한이 밀려 가산세 이슈가 생기기 쉽습니다.
2) 과세표준(취득 당시 가액)부터 잠그세요
취득세는 과세표준 × 세율 구조입니다. 주택 취득세도 이 원칙을 그대로 따릅니다.
여기서 과세표준은 “취득 당시 가액”을 기준으로 보며, 단순히 “매매가 숫자 하나”만 보시면 실제 신고값과 차이가 날 수 있습니다.
즉, 계약서 금액 + 실제 지급 증빙 + 물건 정보가 같이 맞아야 합니다.
3) 주택 세율 계산: 6억·9억 구간이 핵심입니다
유상취득 주택 세율은 다음처럼 구간이 갈립니다.
- 6억 이하: 1%
- 6억 초과~9억 이하: 계산식 적용
- 9억 초과: 3%
6억 초과~9억 이하는 정액이 아니라 계산식입니다.
세율 = (취득당시가액 × 2/3억원 – 3) × 1/100
(소수점 처리 규정 있음)
예시 A) 7억 5천만 원
- 7.5 × 2/3 = 5
- 5 – 3 = 2
- 세율 2.0000%
- 취득세 = 750,000,000 × 0.02 = 15,000,000원
예시 B) 8억 2천만 원
- 8.2 × 2/3 = 5.4666…
- 5.4666… – 3 = 2.4666…
- 세율 약 2.4667%(반올림 처리 시)
- 취득세는 약 20,226,940원 수준(세율 반올림 기준)
- 시스템 계산·원단위 처리에 따라 최종 납부액이 소폭 달라질 수 있으니 신고 전 위택스에서 재확인 권장
여기까지가 취득세 계산 실전 가이드의 핵심 계산 파트입니다.
4) 중과 판정: 세율표보다 “대상 여부”가 먼저입니다
다주택자·법인의 경우 취득세 중과세율(대표적으로 8%, 12%) 적용 여부를 먼저 봐야 합니다.
특히 2025년 4월 22일 발표, 2025년 1월 2일 이후 취득분 소급 적용으로 지방 저가주택(공시가격 2억 원 이하) 관련 중과 제외 기준이 완화된 내용이 있으므로, 지방 물건은 예전 기준으로 계산하면 오답이 나올 수 있습니다.
중과는 지역·주택 수·취득 시점·예외사유에 따라 결과가 크게 갈립니다.
그래서 “인터넷 표 하나”로 단정하지 마시고, 본인 케이스를 항목별로 체크하셔야 합니다.
5) 감면 판정: 생애최초는 최신 고시 기준으로 보세요
생애최초 취득세 감면은 **행정안전부 고시(2026-3호, 2026-01-13 일부개정)**가 올라와 있어, 과거 블로그 글 기준만 믿고 진행하면 누락이 생길 수 있습니다.
또한 2026년 지방세제 변경 사항이 별도로 공지되어 있으니, 계약일이 2026년 이후라면 최신 규정 확인이 필수입니다.
여기서 솔직히 말씀드리면, 지자체별 조례·개별 사실관계(세대 구성, 무주택 판정 시점, 이전 취득 이력)까지 이 글 한 편으로 100% 확정 판정은 어렵습니다. 이건 제가 아는 척해서 단정할 수 있는 영역이 아닙니다.
정확한 확정세액은 관할 지자체/위택스 신고 화면 기준으로 마지막 검증을 하셔야 합니다.
6) “취득세만” 보지 말고 총납부액으로 보세요
실무에서 자주 놓치는 포인트가 하나 더 있습니다.
취득세 본세 외에 지방교육세·농어촌특별세가 취득 원인·세율·감면 여부에 따라 붙을 수 있어, 체감 납부액이 달라질 수 있습니다.
즉, 매수자 입장에서는 반드시 아래 3개를 구분해서 봐야 합니다.
- 취득세 본세
- 부가세목(지방교육세/농특세)
- 감면 적용 후 최종세액
이렇게 봐야 잔금일 자금계획이 안 틀어집니다.
계약 직후 바로 쓰는 실전 체크리스트
- 계약서상 매매가·잔금일·특약 확인
- 실제 대금지급 증빙(계좌이체 내역) 확보
- 취득일 확정(등기일과 충돌 여부 확인)
- 6억/9억 구간 세율 계산
- 다주택/법인/지방 저가주택 중과 예외 여부 점검
- 생애최초 감면 가능 여부 점검(최신 고시 기준)
- 신고기한(취득일부터 60일) 캘린더 등록
- 위택스 사전 계산 후 최종 신고
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 6억 초과~9억 이하는 왜 이렇게 복잡한가요?
A. 이 구간은 고정세율이 아니라 법정 계산식을 적용하기 때문입니다. 그래서 손계산과 시스템 계산을 같이 보는 게 안전합니다.
Q2. 취득세 신고를 늦게 하면 어떻게 되나요?
A. 신고·납부 기한은 원칙적으로 취득일부터 60일이며, 미신고·지연 시 가산세 리스크가 생깁니다.
Q3. 지방 저가주택 완화는 양도세에도 똑같이 적용되나요?
A. 행안부 유권해석 공개자료 기준으로, 해당 완화 내용은 취득세에 관한 사항으로 안내되어 있습니다.