서울 아파트 시장이 “상승은 유지하지만 속도는 둔화”되는 국면으로 바뀌고 있습니다. 그중에서도 투자·실거주 수요가 두꺼운 송파는 방향성은 위쪽인데, 주간 탄력은 확실히 약해졌습니다.
핵심부터 말하면, 서울 송파구 매매가격 변동률은 최근 3주 동안 **0.31% → 0.18% → 0.09%**로 단계적으로 낮아졌습니다. 이건 “상승 추세 종료”라기보다, 과열 구간에서 거래 피로와 정책 변수, 매물 증가가 동시에 반영된 속도 조절로 해석하는 게 더 정확합니다.
1) 이번 주 숫자 요약: 송파는 올랐지만, 오르는 힘이 약해졌습니다
2026년 2월 둘째 주(2/9 기준) 발표 기준으로 서울 주간 매매가격 변동률은 **0.22%**였고, 전주 0.27% 대비 상승폭이 줄었습니다. 전국은 0.09% 상승으로 보합권 흐름입니다. 같은 주 송파는 0.09% 상승으로, 전주 0.18% 대비 반토막 수준으로 둔화됐습니다.
직전 주(2/2 기준)에도 이미 둔화 조짐이 확인됐습니다. 송파는 **0.31%에서 0.18%**로 한 번 꺾였고, 그 다음 주 0.09%로 추가 둔화가 이어졌습니다. 즉, 단기적으로는 “상승 지속 + 모멘텀 약화”가 현재의 핵심 구조입니다.
2) 서울 송파구 매매가격 변동률이 둔화된 3가지 이유
첫째, 고점 인식과 매물 증가입니다. 강남권 일부에서 호가 조정·매물 출회가 같이 관찰되면서 급격한 추격 매수 심리가 약해졌습니다. 관련 보도에서는 성동·송파·서초 등 핵심지 매물이 한 달 새 증가한 흐름이 언급됩니다.
둘째, 정책/세제 이슈의 심리 효과입니다. 다주택자 관련 세금 이슈가 시장 참여자에게 ‘속도 조절’ 신호로 작동하면, 체결 가격 자체가 내려가지 않아도 주간 상승률은 먼저 둔화됩니다. 실제로 강남3구는 상승률 축소 폭이 상대적으로 크게 나타났습니다.
셋째, 상승 피로 누적입니다. 1월 중순~말 구간에서 서울 전체 주간 상승폭이 확대되다가 2월 초부터 둔화 전환된 점을 보면, 단기 급등 후 자연스러운 숨 고르기 성격이 강합니다. 송파도 이 리듬 안에 있습니다.
3) 숫자를 볼 때 꼭 구분해야 하는 것: “변동률”과 “가격수준”은 다릅니다
많이 헷갈리는 부분이 이것입니다.
- 서울 송파구 매매가격 변동률이 둔화됐다 = “오르는 속도”가 줄었다는 의미
- 실제 체결가격 하락 전환 = “가격수준” 자체가 내려가는 단계
지금은 대체로 전자(속도 둔화)에 가깝습니다. 그래서 헤드라인만 보고 “폭락 시작”이나 “다시 급등 시작”으로 단정하면 실수할 확률이 큽니다.
현장에서는 같은 송파 안에서도 재건축 기대 단지, 역세권 대단지, 준신축, 구축 단지의 체결 온도가 다르게 움직이기 때문에, 구 전체 평균 숫자를 단지 단위로 그대로 번역하면 오차가 생깁니다.
4) 실전 해석: 매수자·매도자별 대응법
매수자라면
- 추격 매수보다 협상 매수가 유리합니다. 상승장은 맞지만 탄력이 약해지는 구간이므로, 매도자 우위가 절대적이던 시기보다 조건 협상이 쉬워집니다.
- 실거주라면 “생활권 + 대출상환 안정성”을 먼저 보세요. 변동률 숫자보다 월 현금흐름이 훨씬 중요합니다.
- 단기 시세차익 목적이라면, 송파 전체가 아니라 단지별 수급·입주·정비사업 단계를 분리해서 보셔야 합니다.
매도자라면
- 시장이 강할 때일수록 가격 전략을 두 단계로 나누는 게 좋습니다.
- 1단계: 테스트 호가
- 2단계: 반응 없으면 빠른 미세조정
- 매물 경쟁이 늘어나는 국면에서는 “기다리면 무조건 더 비싸게 판다”가 항상 성립하지 않습니다.
- 중개사 1곳 전속보다, 상권 다른 채널을 병행해 노출을 넓히는 게 체결 속도에 유리합니다.
5) 데이터 읽을 때 반드시 확인할 기준일
주간 아파트 가격동향은 통상 목요일에 발표되며, ‘OO일 기준’이라는 기준일이 붙습니다. 2/9 기준 통계는 2/12에 등록된 자료로 확인됩니다.
같은 방식으로 2/2 기준은 2/5, 1/26 기준은 1/29에 등록된 보도자료가 올라와 있습니다. 즉, 비교할 때는 “발표일”보다 기준일을 맞추는 게 정확합니다.
또 하나, 서울시 부동산 정보 페이지 안내에 따르면 일부 지표(예: 거래량)는 공식통계가 아닌 참고치이며, 계약해제/신고시점 이슈로 수치가 변동될 수 있습니다. 그래서 단일 수치 1회 확인보다 3~4주 누적 추세로 보는 게 안전합니다.
6) 이번 주 결론: “상승 추세 안의 감속” 구간입니다
정리하면, 서울 송파구 매매가격 변동률은 아직 플러스입니다. 다만 0.31%→0.18%→0.09%로 짧은 기간에 가파르게 감속했습니다.
이럴 때 실전에서는 방향 예측보다 리스크 관리가 더 중요합니다.
- 매수자: 무리한 추격 금지, 조건 협상 중심
- 매도자: 과한 버티기보다 반응형 가격 전략
- 공통: 주간 변동률(속도) + 실거래 체결가(수준) + 거래량(온도) 3개를 함께 확인
이 3개를 같이 보면, 뉴스 헤드라인에 휘둘리지 않고 훨씬 안정적으로 판단할 수 있습니다.
FAQ
Q1. 서울 송파구 매매가격 변동률이 0.09%면 하락장 시작인가요?
아닙니다. 0.09%는 여전히 상승입니다. 다만 상승 탄력이 줄었다는 의미입니다.
Q2. 지금 송파는 매수 대기하는 게 맞나요?
실거주라면 “입지/자금/상환”이 맞을 때 분할 접근이 낫습니다. 투자라면 단지별로 온도 차가 커서 구 평균 수치만으로 결정하면 위험합니다.
Q3. 이번 글의 수치 출처는 어디인가요?
주간 기준은 한국부동산원 보도자료 일정(2/9, 2/2, 1/26 기준)과 이를 인용한 주요 언론 보도입니다.